건폐율과 용적률, 계산부터 정확하게

건폐율과 용적률은 대지에 지을 수 있는 건축물의 규모를 정하는 가장 기본적인 지표입니다. 계획 초기에 이 두 값을 먼저 확인해야 배치와 층수 검토가 의미를 가집니다.

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100

건축면적은 건축물 외벽(또는 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이 기준입니다. 처마·차양 등이 일정 길이 이상 돌출되면 산입 기준이 달라지므로 세부 산정 기준은 「건축법 시행령」 제119조를 확인하세요.

용적률

대지면적에 대한 연면적의 비율입니다.

용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

용적률을 산정할 때의 연면적에서는 지하층 면적, 지상층의 주차용(부속용도) 면적 등이 제외됩니다. 그래서 같은 건물이라도 "연면적"과 "용적률 산정용 연면적"이 다릅니다.

검토 순서

1. 토지이음 등에서 대지의 용도지역을 확인합니다.
2. 해당 지자체 도시계획 조례에서 건폐율·용적률 상한을 확인합니다. 법률의 범위 안에서 조례가 실제 적용값을 정합니다.
3. 지구단위계획 구역이면 계획 지침을 함께 봅니다. 조례보다 우선 적용되는 경우가 많습니다.
4. 상한값으로 최대 건축면적·최대 연면적을 역산한 뒤 배치와 층수를 검토합니다.

예시

대지면적 300㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%인 경우:

실제 계획에서는 일조·높이 제한, 주차, 조경 등 다른 규정이 규모를 더 줄이는 경우가 많습니다.

이 글은 개념 정리용입니다. 실제 인허가 검토는 최신 법령과 해당 지자체 조례를 기준으로 하세요.